Grundstück mit Altbestand – Neubau statt Sanierung

Beim Kauf eines Grundstücks mit Altbestand sollten angehende Eigentümer immer einen Baugutachter zurate ziehen, um später nicht von versteckten Kosten überrascht zu werden. Auch ein Bodengutachten, welches rund 900 Euro kostet, ist sinnvoll. Anschließend kann überlegt werden, was mit dem Grundstück samt Altbestand passieren soll. Hierzu gibt es eine Faustformel für alle Sanierer und Modernisierer, die besagt: Wenn die Kosten der Sanierung 75 Prozent über denen eines Neubaus liegen, lohnt sich der Abriss vom Bestandsgebäude auf dem Grundstück.

Wer saniert, muss in den meisten Fällen die Fenster und Türen austauschen, Elektroinstallationen erneuern und erweitern, neue Wasserleitungen legen, eine neue Heizung installieren, Wärmedämmung an der Fassade anbringen und eventuell Wände oder Dachbalken erneuern lassen. All diese Dinge treiben die Sanierungskosten in die Höhe. Zudem hat die Baufamilie dann immer noch ein altes Haus in neuem Gewand, statt eines Neubaus ohne Sorgen.

Je nachdem, aus welcher Zeit ein Altbestand mit Grundstück ist, können Probleme bei der Sanierung auftreten, die zusätzlich die Kosten für das Projekt in die Höhe schnellen lassen. Gerade in der Nachkriegszeit wurden Gebäude durch die Materialknappheit aus vielen verschiedenen Komponenten gefertigt, die heute als Sondermüll entsorgt werden müssen. Auch baurechtliche Verordnungen für Brand-, Wärme- und Schallschutz wurden damals nicht umgesetzt, die heute aufwändig nachgerüstet werden müssen. Zudem war der Grundriss eher auf kleine Räume aufgelegt, was heute nicht mehr gängige Baupraxis ist.

Der Abriss von Bestandsgebäuden auf Grundstücken hält viele Vorteile für angehende Baufamilien bereit: Die benötigte Infrastruktur ist vorhanden, es fallen keine hohen Erschließungskosten an und die Lage ist meist gut. Außerdem hat die Bestandsimmobilie nicht immer die gewünschte Größe sowie Raumaufteilung, die sich die Eigentümer wünschen. Da sich die aktuelle Energie-Einsparverordnung (EnEV) immer weiter verschärft, kann der Altbestand überwiegend nicht mithalten. Schließlich wird die Energieeffizienz zum immer zentraleren Thema beim Hausbau sowie bei der Gesetzgebung. Zusätzlich kann durch einen Neubau auch eine Barrierefreiheit fürs Alter wie auch ein besserer Schallschutz erreicht werden, was den Bewohnern zu Gute kommt.

Wenn Sie ein interessantes Objekt gefunden haben, sollte zuerst Kontakt mit der Baubehörde aufgenommen werden. Schließlich stellt sich die Frage, ob der Altbestand auf dem Grundstück überhaupt abgerissen werden darf und was dort wieder errichtet werden kann. In den meisten Fällen reicht es aus, den Abriss behördlich anzuzeigen. Für den sogenannten „beplanten Innenbereich“ haben Kommunen einen Bebauungsplan, der das „Baufenster“, die Geschoss- und Grundflächenzahl und damit die Größe des neuen Hauses festlegt.
 

Der Bebauungsplan gibt auch preis, was in nächster Zeit in der Umgebung entstehen könnte. Falls keine Angaben zu finden sind, die Ihnen nicht gefallen, kann tiefer ins Projekt eingestiegen werden. Gemäß § 34 Baugesetzbuch muss sich der Neubau an die Umgebungsbebauung anpassen. Außerdem sollten Sie auch einen Blick ins Grundbuch werfen, ob Hypotheken auf dem Grundstück lasten und wie das Wegerecht ausgelegt ist. Schließlich wird für manche Vorhaben ein schriftliches Einverständnis des Nachbarn benötigt.

Abrissprofis werden bei einem klassischen Einfamilienhaus zwischen 15.000 und 25.000 Euro verlangen, da der Abtransport auf die Deponie sowie die Entsorgung von Sondermüll anfallen werden. Die Abrisskosten hängen von verschiedenen Faktoren ab:

• Größe des Altbestands
• Standort und Zugänglichkeit zum Grundstück
• Sicherungsmaßnahmen für Anwohner und Straßenverkehr
• Keller oder Bodenplatte sind intakt und wiederverwendbar
• Anfallende Vorarbeiten wie Entrümpeln, Kabel und Leitungen entfernen

Die einzelnen Schritte beim Abreißen eines Bestandsgebäudes auf dem Grundstück gliedern sich wie folgt auf:

• Abrissplanung
• Vorarbeiten
• Abriss des Altbestands auf dem Grundstück
• Fundamente ausbaggern und wieder verdichten
• Schuttentsorgung
• Sondermüll-Entsorgung

Diese Positionen sind später auf der Rechnung zu finden. Übrigens kann beim Beauftragen eines Abbruchunternehmens oft auch der Haushersteller behilflich sein. Zudem können gegebenenfalls gleich erste Absprachen mit dem Abrissunternehmen getroffen werden. Besonders, wenn der Keller oder die Bodenplatte erhalten bleiben soll, muss das Abrissunternehmen vorsichtig vorgehen. Schließlich muss der Hersteller hierauf sein Haus planen und später errichten können.

Ist die Planung abgeschlossen und wurde ein Termin zum Aufbau festgelegt, kann das Fertighaus in Holzbauweise seine Vorteile so richtig ausspielen: Dank kurzer Bauzeit steht der Rohbau innerhalb von nur ein bis zwei Tagen – je nach Größe und Aufwand des Hauses. Rund drei Monate später ist der komplette Innenausbau abgeschlossen, sofern die Baufamilie sich für ein schlüsselfertiges Haus entschieden hat. Bei einem Fertighaus als Ausbauhaus hängt die Dauer bis zur Fertigstellung von der Motivation und dem handwerklichen Geschick des Bauherrn und seiner Helfer aus dem Familien- und Freundeskreis ab.